Temperaturen hoch, Gewerbemiete runter?

von Redaktion Recht im Mittelstand - Stand 22.06.2021

Das Wichtigste in Kürze:

  • Mögliche Minderung der Gewerbemiete wegen überhitzter Ladenlokale
  • Klimawandel treibt Temperaturen in Geschäftsräumen in die Höhe
  • Keine Einigkeit in der Rechtsprechung 
  • Konkrete Regelungen im Gewerbemietvertrag

Macht der Sommer ernst, sind Temperaturen jenseits der 30 Grad auch hierzulande keine Ausnahme mehr. Hohe Außentemperaturen führen auch schnell zu überhitzten Räumen und Ladenlokalen. Das kann die Nutzbarkeit von Gewerberäumen deutlich einschränken. Das ist schlecht fürs Geschäft und für Gewerbetreibende stellt sich die Frage, welche rechtlichen Möglichkeiten sie haben und ob sie möglicherweise die Gewerbemiete mindern können.

Der Klimawandel mit wiederkehrenden Wetterextremen wie Starkregen oder großer Hitze stellt auch die Gebäudetechnik vor neue Herausforderungen. Herausforderungen, denen besonders ältere Gebäude oft nicht gewachsen sind. Nach einigen heißen Tagen sind die Räume bereits überhitzt.

Überhitzte Geschäftsräume sind schlecht fürs Geschäft

Unter aufgeheizten Geschäftsräumen leiden nicht nur die eigenen Mitarbeiter, sondern sie halten ggf. auch die Kundschaft fern oder verkürzen zumindest deren Aufenthalt. Das Fernbleiben von Kunden aufgrund hoher Temperaturen in den Gewerberäumen können Geschäftsleute – besonders nach dem Corona-Lockdown – natürlich überhaupt nicht gebrauchen.

Denn für Gewerbetreibende sind die Gewerberäume ein wichtiger Baustein für ihren geschäftlichen Erfolg. Rein rechtlich stellt sich dabei die Frage, ob und ab welcher Temperatur aufgeheizte Gewerberäume einen Mietmangel darstellen. Das Vorliegen eines Mangels ist die Voraussetzung für eine Mietminderung (§ 536 BGB). Liegt ein solcher Mangel vor, der das Mietobjekt in seiner Nutzung erheblich einschränkt, kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Das gilt auch, wenn der Vermieter der Mietsache Eigenschaften vertraglich zugesichert hat, die das Objekt nicht aufweist (§ 536 Abs. 2 BGB).

Minderung der Gewerbemiete wegen Sachmangel

Wassereintritt oder Schimmelbildung können im Gewerbe-Mietrecht beispielsweise ein Grund für eine Mietminderung sein. Ob überhitzte Geschäftsräume auch einen solchen Mietmangel darstellen, wird von den Gerichten bislang unterschiedlich beurteilt. Haben Vermieter und Mieter hierzu keine vertraglichen Regelungen getroffen, werden in der Regel baurechtliche oder arbeitsrechtliche Vorschriften für eine Beurteilung herangezogen.

Das OLG Rostock entschied beispielsweise mit Urteil vom 17. Mai 2018, dass in einem Bekleidungsgeschäft eine Temperatur herrschen muss, die für den Betrieb eines Modegeschäfts erforderlich ist (Az.: 3 U 78/16). Die Innentemperatur dürfe in der Regel 26 Grad nicht überschreiten und 20 Grad nicht unterschreiten. Ansonsten liege ein Sachmangel der Mietsache vor. Die Gewerbemiete könne dann gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert werden. Laut OLG Rostock ist eine Mietminderung um 25 Prozent vertretbar.

Minderung der Gewerbemiete bei Sach- und Rechtsmängeln

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

– § 536 BGB Abs. 1 – 

Rechtsprechung bei Minderung der Gewerbemiete uneinheitlich

Die Rechtsprechung des OLG Rostock ist allerdings umstritten, da es sich an Anforderungen der Arbeitsschutzverordnung orientiert. Diese regelt, welche Anforderungen an Räumlichkeiten zu stellen sind, in denen Arbeitnehmer beschäftigt sind und die der Arbeitgeber zu schaffen hat. Das OLG Rostock räumt ein, dass ein Mietverhältnis davon zwar nicht unmittelbar betroffen ist. Allerdings könnten solche Rechtsnormen Anwendung finden, wenn Mieter und Vermieter keine konkreten vertraglichen Vereinbarungen zum geschuldeten Zustand der Mietsache getroffen haben.

Zu einer abweichenden Entscheidung ist das OLG Düsseldorf mit Beschluss vom 12. September 2019 gekommen (Az.: 24 U 197/18). Es stellte klar, dass das Verhältnis von Innen- und Außentemperatur entscheidend für einen Mietmangel ist. Für eine Mietminderung müssen daher nicht nur Angaben zur Innen-, sondern auch zur Außentemperatur gemacht werden. Nach Auffassung des OLG Düsseldorf setze eine Minderung der Gewerbemiete wegen überhöhter Raumtemperatur eine präzise Angabe der konkreten Raumtemperaturen mit den damit korrespondierenden Außentemperaturen voraus. Die Innentemperaturen alleine seien nicht aussagekräftig, ob ein Mietmangel vorliegt. Gerade auch im Hinblick auf die Klimaerwärmung und der damit verbundenen Temperaturerhöhungen würde das Risiko der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts ansonsten alleine dem Vermieter aufgebürdet, so das OLG Düsseldorf.

Klimatisierung von Geschäftsräumen

Das Thema Klimatisierung von Geschäftsräumen wird angesichts des Klimawandels zukünftig weiter an Bedeutung gewinnen. Das gilt schon deshalb, weil Arbeitgeber gemäß Arbeitsschutzverordnung ihren Mitarbeitern im bestehenden Arbeitsverhältnis zur Fürsorge gegenüber verpflichtet sind. Strittig ist, inwieweit auch der Vermieter in die Pflicht genommen werden kann.

Im Mietvertrag kann aufgenommen werden kann, welche Raumtemperaturen die Mietsache bei welchen Bedingungen nicht überschreiten bzw. unterschreiten darf. Mit eindeutigen vertraglichen Regelungen lassen sich rechtliche Auseinandersetzungen vermeiden.

Der Arbeitgeber kann sich an den Richtwerten der Arbeitsstättenverordnung bzgl. der Raumtemperaturen orientieren.

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