Positives Urteil für Mieter – Jetzt Gewerbemiete um 50 % mindern

von Franziska Vulprecht - Stand 04.03.2021

Das Wichtigste vorab: 

  • Mieterfreundliches Urteil vom Oberlandesgericht (OLG) Dresden
  • Störung der Geschäftsgrundlage wurde bejaht
  • Kaltmiete für den Zeitraum der Schließung aufgrund von Allgemeinverfügungen kann um 50% reduziert werden

Gewerbemieter können aufatmen. Die Ladenmiete ist bei einem staatlich verordneten Lockdown anzupassen. Das entschied das Oberlandesgericht Dresden (OLG) in seiner Entscheidung (Urt. v. 24.2021, Az. 5 U 1782/20) am Mittwoch, dem 24. Februar 2021. Geklagt hatte eine Einzelhändlerin, die im März und April 2020 zur Bekämpfung der Pandemie ihr Geschäft schließen musste. Da sie ihre gemieteten Gewerberäume währenddessen nicht nutzen konnte, zahlte sie für diesen Zeitraum keine Miete. Als Grund dafür gab sie einen Mangel am Mietobjekt an. Das vermietende Unternehmen klagte daraufhin auf Zahlung der Miete.

Die Entscheidung des OLG Dresden

Das Landgericht Chemnitz hatte die Frau zur Zahlung der vollständigen Miete verurteilt. Dagegen ging sie am OLG in Berufung.

“Eine Reduzierung der Kaltmiete um 50 % sei gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe”, teilte das OLG mit. Es sei im vorliegenden Fall angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.

Nach Ansicht der Richter in Dresden kommt es auf einen Mangel des Mietobjektes nicht an. Allerdings sei im Zusammenhang mit der Corona- Pandemie und der staatlichen Anordnung zur Schließung von Geschäften eine “Störung der Geschäftsgrundlage” verbunden, “welche eine Anpassung des Vertrages dahin auslöse, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert” wird. Laut einem Gastbeitrag von Prof. Dr. Römermann in der LTO hat der Vermieter bereits angekündigt zum Bundesgerichtshof (BGH) zu gehen.

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Kann auch ich meine Miete reduzieren?

Die Entscheidung des OLG Dresden liegt damit auf der Linie der neuen Regelung des Artikel 240 § 7 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB), die der Gesetzgeber Ende 2020 speziell für diese Situationen auf den Weg gebracht hat. Im Grunde besagt die Gesetzesänderung, dass Gewerbemieter unter folgenden Voraussetzungen ihre Ladenmiete reduzieren dürfen:

Sie konnten Ihre Miet- oder Pachträume nicht oder nur erheblich eingeschränkt nutzen.
Die eingeschränkte Nutzbarkeit ist aufgrund von Corona-Maßnahmen entstanden.
Die Einschränkungen sind erst nach dem Vertragsschluss eingetreten.
Wenn die Vertragsparteien die Einschränkungen vorausgesehen hätten, hätten sie den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt abgeschlossen.
Das Festhalten am Vertrag in unveränderter Form ist dem Mieter – in Abstimmung mit den Interessen des Vermieters – nicht zumutbar.

Grundsätzlich haben Gewerbemieter, die Ihre Gewerberäume wegen der Zwangsschließungen nicht nutzen konnte, gute Chancen Ihre Miete für diese Zeiträume (also insbesondere im ersten und zweiten Lockdown) zumindest um 50 % zu reduzieren. Allerdings gibt der Gesetzgeber vor, dass in jedem Einzelfall geprüft werden muss, ob eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt.

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