Das Wichtigste in Kürze:
Die behördlich angeordnete Geschäftsschließung aufgrund der Corona-Pandemie kann die fristlose Kündigung eines Pachtvertrags rechtfertigen. Das hat das Landgericht Kaiserslautern in einem bemerkenswerten Urteil vom 13. April 2021 entschieden (Az.: 4 O 284/20).
Um die Corona-Pandemie einzudämmen, wurde bekanntlich schon mehrfach ein Lockdown verhängt und Gewerbetreibende mussten ihre Geschäfte schließen. Dass die behördlich angeordnete Schließung eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB darstellen und eine Minderung der Gewerbemiete rechtfertigen kann, haben beispielsweise schon das OLG Dresden (Az.: 5 U 1782/20) und das KG Berlin (Az.: 8 U 1099/20) obergerichtlich entschieden.
Art. 240 § 7 EGBGB räumt in Bezug auf die Mietminderung eine gesetzliche Vermutung ein, die die Anwendbarkeit von § 313 Abs. 1 BGB erleichtern soll.
Das Landgericht Kaiserslautern geht noch einen Schritt weiter und hält auch die fristlose Kündigung des Pachtvertrags aufgrund der behördlich angeordneten Schließung für gerechtfertigt.
„Bei Corona-bedingter Gaststättenschließung hat der Pächter ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach §§ 581 Abs. 2, 543 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 BGB.“
– Urteil des LG Kaiserslautern vom 13.04.2021, Az.: 4 O 284/20 –
In dem zu Grunde liegenden Fall hatte der Pächter den Pachtvertrag für die Gaststätte im April 2020 außerordentlich und fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt. Als Begründung führte er einerseits eine Erkrankung und andererseits die Folgen der Corona-Pandemie an. Aufgrund der behördlich angeordneten Schließungen konnte die Gaststätte nicht mehr wie vertraglich vorgesehen genutzt werden.
Eine Erkrankung (auch schwerwiegend) stellt keinen Kündigungsgrund i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB dar. Eine Bindung des Mieters bleibt bestehen. Auch bei Gewerbemietverhältnisse fällt eine persönliche Verhinderung des Mieters in dessen Risikobereich (§ 537 BGB).
Die Zahlung der Pacht stellte der Pächter ein und gab die Schlüssel für die Gaststätte an die Verpächterin zurück. Diese verlangte die Zahlung der ausstehenden Pachtzahlungen – erfolglos. Das LG Kaiserslautern entschied, dass das Pachtverhältnis durch die außerordentliche Kündigung wirksam beendet wurde.
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liege insbesondere vor, wenn dem Mieter die Mietsache ganz oder teilweise nicht wie vertraglich vereinbart nutzen könne, machte das LG Kaiserslautern deutlich.
Eine Erkrankung liege in der Risikosphäre des Pächters und sei kein wichtiger Kündigungsgrund, so das Gericht. Anders verhalte sich dies jedoch bei der Pandemie-bedingten Untersagung des Gaststättenbetriebs. Diese rechtfertige die außerordentliche Kündigung. Neben reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache könnten auch behördliche Anordnungen den vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt.
Weiter führte das Gericht aus, dass auch die langwährende Unsicherheit, ob die Mietsache wieder vertragsgemäß genutzt werden kann, einen Sachmangel darstellen kann. Eben eine solche Unsicherheit liege wegen der wiederholten Schließungen und Einschränkungen des Gaststättenbetriebs vor.
Auch eine teilweise Aufhebung des vertragsgemäßen Gebrauchs genügt nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 einer fristlosen Kündigung des Pachtvertrags.
Auch die Möglichkeit, dass Gastwirte staatliche Corona-Hilfen beantragen können, ändere nichts daran, dass sie die Gaststätte nicht vertragsgemäß nutzen und deshalb kündigen können. Die Corona-Hilfen seien zur finanziellen Unterstützung gedacht und nicht dazu, die Betroffenen in ihren Rechten zu beschneiden, stellte das LG Kaiserslautern klar. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.
Der Corona-Lockdown hat viele Gewerbetreibende hart getroffen. Die Urteile zeigen jedoch, dass sie zumindest gute Aussichten haben, die Miete gem. § 313 BGB zu mindern oder auch langjährige Pachtverträge zu kündigen.
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