Corona-Special: Gewerbemiete

von Franziska Vulprecht - Stand 12.04.2021

Das Wichtigste vorab:

  • Neues Gesetz erleichtert es Gewerbemietern, ihre Mietverträge anzupassen
  • Störung der Geschäftsgrundlage wird vermutet, wenn infolge staatlicher Maßnahmen Betriebsräume nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung nutzbar sind
  • Verhandlungsposition des Mieters deutlich gestärkt
  • Nachträgliche Mietminderung kommt grundsätzlich in Betracht
  • Es muss der konkrete Einzelfall geprüft werden

Durch die Corona-Pandemie können zahlreiche Mieter von gewerblichen Immobilien ihre Räume nicht mehr oder nur eingeschränkt nutzen. Betriebe, wie Einzelhandel, Gastronomiebetriebe, Fitnessstudios, Wellnessangebote, Beauty- oder Friseursalons sind direkt von den behördlichen Schließungen betroffen. Indirekt gibt es wohl kaum einen Betrieb, der nicht durch eine Allgemeinverfügung betroffen ist. Für diese Betriebe gibt es seit Januar 2021 eine neue Regelung. Das könnte die erhoffte Entlastung für Gewerbemieter bringen.

Was bedeutet die gesetzliche Änderung genau für Mieter und Vermieter?

Zunächst einmal vorweg – Gewerbliche Mieter sind jetzt in einer besseren Position, wenn sie mit Vermietern oder Verpächtern über eine Vertragsänderung sprechen wollen. Gewerbemietern soll es erleichtert werden, ihre Mietverträge anzupassen: Insbesondere mit Blick auf jene, welche Miet- oder Pachtzinszahlungen wegen einer Corona-bedingten Störung der Geschäftsgrundlage beinhalten. In schwerwiegenden Fällen könnte sogar eine Kündigung des Miet- oder Pachtverhältnisses möglich sein. 

Durch in Kraft treten des Art 240 § 7 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) hat sich der Gesetzgeber entschieden, Mietern von Gewerbeimmobilien zu helfen. Es wird eine gesetzliche Vermutung aufgestellt, dass sich ein Umstand des Vertragsverhältnisses nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wenn:

Vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind.

Liegt diese Voraussetzung vor, kann eine Anpassung des Vertrags verlangt werden (§ 313 BGB), was in der Praxis erhebliche Auswirkungen haben wird. Hinweis:

Es spricht einiges dafür, dass auch die Appelle der Regierung, Kontakte zu vermeiden, bereits als eine „Maßnahme“ im Sinne der gesetzlichen Vermutung zu qualifizieren sind.

Ab wann gilt die gesetzliche Änderung?

Die neue Vorschrift bezieht sich ohne genauere zeitliche Eingrenzung auf staatliche Maßnahmen zur Pandemie-Abwehr. Diese gab es bereits im Frühjahr 2020. Eine nachträgliche Herabsetzung der Mieten kommt damit grundsätzlich ebenfalls in Betracht. Hier muss der konkrete Einzelfall allerdings genau geprüft werden. Tipp:

Kontaktieren Sie uns! Wir prüfen, ob eine rückwirkende Minderung für Sie in Betracht kommt.

Was müssen betroffene Unternehmer tun, damit sie die Miete oder Pacht für ihre Gewerberäume reduzieren können?

Mieter oder Pächter müssen auf ihre Vermieter oder Verpächter zugehen und eine Minderung oder Stundung einfordern. Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter bzw. Verpächter über Ihre Situation. Wichtig ist: Mieter bzw. Pächter müssen zu dem Gespräch ihre aktuellen Geschäftszahlen vorlegen können. Sie müssen ggf. zeigen, in welcher Höhe ihr Umsatz durch die Pandemie eingebrochen ist. Ist Geld geflossen, etwa durch staatliche Hilfsmaßnahmen, steht der Mieter finanziell möglicherweise nicht schlechter da als in normalen Zeiten. Folglich könnte es (aus Vermieter-Sicht) nicht gerechtfertigt sein, die Miete oder Pacht zu kürzen oder zu stunden. Tipp:

Wir helfen Ihnen gern mit einer kostenlosen Erstberatung, in welcher wir Ihre Situation beurteilen und Ihre Verhandlungsaussichten einschätzen. Gerne erstellen wir Ihnen auch ein qualifiziertes Gutachten.

Was passiert, wenn sich Mieter und Vermieter nicht einigen?

Wenn Sie sich nicht mit Ihrem Vermieter bzw. Verpächter einigen können oder er einem Gespräch aus dem Weg geht, können wir als Rechtsdienstleister mittels einer höflichen Zahlungsaufforderung dem Vermieter Ihre Ansprüche anzeigen. Sollte auch dies scheitern, könnten Sie gerichtlich eine Anpassung durchsetzen. 

Mietprozesse im Zusammenhang mit Corona-bedingten Schließungen werden künftig von den Gerichten vorrangig behandelt und dadurch beschleunigt. Innerhalb eines Monats nach der Klage muss ein Termin stattfinden, bei dem die Positionen von Mieter und Vermieter auszuloten sind. So werden langwierige Prozesse vermieden. Klagen sollte jedoch als letzte Möglichkeit in Betracht gezogen werden. Tipp:

Gerne vermitteln wir zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter bzw. Verpächter und helfen bei der Anspruchsdurchsetzung. Teilen Sie uns Ihre Vorstellungen mit und wir finden gemeinsam einen passenden Weg.

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