BGH: Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

Während der Coronapandemie haben viele Gewerbetreibende erhebliche finanzielle Einbußen erlitten oder mussten Ihre Geschäfte aufgrund der behördlichen Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung ganz schließen. Die Frage, ob diese Maßnahmen eine Mietminderung rechtfertigen, bot in der Vergangenheit häufig Konfliktpotenzial zwischen Mietern und Vermietern. Der BGH hat sich nun dieser Frage in seinem Urteil vom 12.01.2022, Az. XII ZR 8/21 angenommen und schafft so Rechtssicherheit für alle Beteiligten. Im Falle einer coronabedingten Schließung stehe dem Mieter nach Meinung der Richter in Karlsruhe grundsätzlich eine Mietminderung zu, diese ist jedoch an bestimmte Kriterien geknüpft.

Gewerbemietminderung nach § 536 BGB

Die Gewerbemietminderung wegen Mängeln an der Mietsache ist in § 536 BGB geregelt. Danach kann der Mieter die Miete reduzieren, wenn er die Mietsache nicht oder nur eingeschränkt vertragsgemäß nutzen kann. Die Schließungsanordnung der Länder und die damit verbundene Gebrauchsbeschränkung erfüllt jedoch nicht die Voraussetzungen des § 536 BGB. Die Schließungsanordnung knüpft nämlich nur an die Nutzungsart an, nicht aber an die Nutzung der angemieteten Geschäftsräume. Denn trotz der Schließungsanordnung steht das Mietobjekt weiterhin dem Mieter zum vereinbarten Mietzweck zur Verfügung.

Anpassung der Gewerbemiete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB

Der BGH hat nun jedoch entschieden, dass dem Gewerbemieter aufgrund der Schließungsanordnung grundsätzlich eine Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zusteht.

Neben einer Störung der Geschäftsgrundlage verlangt 313 Abs. 1 BGB zudem, dass das Festhalten am  unveränderten Mietvertrag dem betroffenen Vertragspartner (hier dem Mieter) nicht mehr zugemutet werden kann.  Bei der pandemischen Lage und den damit verbundenen Schließungsanordnungen ist aus der Sicht des BGHs nicht von einer unternehmerischen Entscheidung auszugehen, vielmehr beruht die Schließungsanordnung auf staatlichen Eingriffen. Dafür könne keine Vertragspartei eines Gewerbemietvertrages verantwortlich gemacht werden. Es hat sich vielmehr ein allgemeines, wenn auch unerwartetes, Risiko verwirklicht und dieses Risiko kann keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden.

Höhe der Gewerbemietminderung

In welcher Höhe die Gewerbemiete gemindert werden kann, macht der BGH von diversen Faktoren abhängig. Dies hat der BGH höchstrichterlich am 12.01.2022 entschieden.

Eine pauschale 50/50-Lösung ist für den BGH keine Option. Für den BGH ist klar, dass es “vielmehr einer umfassenden und auf den Einzelfall bezogenen Abwägung” bedarf.

Folgende Kriterien sind zu berücksichtigen:

• Nachteile des Mieters durch Geschäftsschließung
• Maßnahmen des Mieters, um Verluste zu verhindern
• finanzielle Vorteile des Mieters durch staatliche Leistungen und Betriebsversicherung
• die Interessenlage des Vermieters

Laut BGH ist bei der Berechnung der coronabedingten Gewerbemietminderung zu berücksichtigen, welche Nachteile dem Gewerbemieter durch die Geschäftsschließung entstehen. Darunter fällt u.a. der konkrete Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung. Auch ist zu berücksichtigen, welche alternative Maßnahmen der Gewerbemieter ergreifen konnte, um den Umsatzeinbußen entgegenzuwirken (z.B. Click & Collect). Mithin müssen eventuelle Auszahlungen einer einstandspflichtigen Betriebsversicherung berücksichtigt werden sowie staatliche Unterstützungsmaßnahmen.

Sollte eine staatliche Unterstützungsmaßnahme auf Basis eines Darlehens gewährt worden sein, bleibt diese Unterstützungshilfe außer Betracht.

Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftliche Existenz des Gewerbemieters ist jedoch nicht erforderlich. Letztlich darf bei der Berechnung aber auch nicht die Interessen des Vermieters außer Acht bleiben.

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Zwar steht Vermietern aufgrund der coronabedingten Schließungen grundsätzlich eine Mietminderung zu. Eine pauschale 50/50-Lösung kommt nach Ansicht des BGHs bei coronabedingter Gewerbemietminderung jedoch nicht in Betracht.

Freilich ist eine Gewerbemietminderung unter Berücksichtigung des Einzelfalls aber möglich.

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