BGH: Mietminderung umfasst auch Nebenkosten

Die Frage der Mietminderung stellt sich für viele Gewerbetreibende nicht erst seit der Corona-Pandemie. Auch andere Mängel führen zu einer nicht vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache und die Miete gemindert werden kann. Umstritten war lange, ob bei entsprechenden Mängeln nur die sog. Kaltmiete oder auch die Nebenkosten entsprechend reduziert werden dürfen. Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden, dass die Bruttomiete als Bemessungsgrundlage dient, also auch der Mietzins einschließlich aller Nebenkosten in die Mietminderung einbezogen werden (Urteil vom 6.4.2005 – XII ZR 225/03)

Mietminderung nach § 536 BGB

Die Mietminderung wegen Mängeln an der Mietsache ist in § 536 BGB geregelt. Danach kann der Mieter die Miete reduzieren, wenn er die Mietsache nicht oder nur eingeschränkt vertragsgemäß nutzen kann. Dabei hat der Gesetzgeber allerdings offengelassen, ob sich die Minderung auf die Bruttomiete, also den Mietzins einschließlich aller Nebenkosten, oder auf die Nettomiete, also Mietzins ohne Nebenkosten, bezieht. 

BGH urteilt mieterfreundlich

Der Bundesgerichtshof hat diese Frage höchstrichterlich entschieden und deutlich gemacht, dass Grundlage für die Mietminderung die Bruttomiete ist und demzufolge auch die Nebenkosten entsprechend gemindert werden dürfen.

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins, einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

– BGH, Urteil vom 6. April 2005 – XII ZR 225/03 –

Der BGH führte weiter aus, dass der Vermieter verpflichtet sei, die Mietsache so zu überlassen, dass sie vertragsgemäß genutzt werden kann. Neben der reinen Überlassung der Mietsache gehörten dazu mangels abweichender Vereinbarungen auch Nebenleistungen wie die Versorgung mit Energie, Wasser, Heizung oder Müllentsorgung, ohne die ein vertragsgemäßer Gebrauch nicht denkbar sei. Diese Leistungen seien miteinander verbunden und ließen sich nicht in Einzelleistungen zerlegen, so der BGH. Ein Mangel in der Haupt- oder der Nebenleistung stelle daher immer einen Mangel der Gesamtleistung dar. Folge ist, dass die Minderung die Bruttomiete, also auch die Nebenkosten, erfasst, so die Karlsruher Richter.

In dem zu Grunde liegenden Fall hatten gewerbliche Mieter aufgrund von Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung in ihren Geschäftsräumen die Bruttomiete gemindert.

Höhe der Mietminderung

In welcher Höhe die Miete gemindert werden kann, hängt immer davon ab, in welchem Ausmaß die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache eingeschränkt ist. Kann die Mietsache gar nicht vertragsgemäß genutzt werden, muss der Mieter keine Miete zahlen. Bei einer eingeschränkten Tauglichkeit kann die Miete angemessen reduziert werden. 

Strittig ist häufig, was unter einer angemessenen Mietminderung zu verstehen ist. Behält der Mieter einen zu großen Teil der Miete ein, können Zahlungsansprüche des Vermieters die Folge sein. Im Zweifelsfall sollte daher anwaltlicher Rat gesucht werden.

Die Bruttomiete kann auch bei einer corona-bedingten Mietminderung geltend gemacht werden.